引言｜
由于未来社区的场景落地及33项约束性及引导性指标要求，需要大量准确有效的信息进行数据支撑、决策支撑和运营支撑。而开展卓有成效的市场调研工作正是提供这些支撑的有效途径。因此，如何基于未来社区的新需求，探索未来社区市场调研的具体内容及方法，是开展未来社区创新研究的基石，本文主要围绕探索适用于未来社区的市场调研模式展开研究。
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未来社区对市场调研的新要求
未来社区是一个全新的复合型概念，在传统住宅的基础上增加了商业、办公、创业、教育、康养等诸多元素，不仅承载着传统住宅的居住属性，还要满足九大场景的落地和发展，实现建设期和运营期的资金平衡等重要指标。市场调研正是为未来社区实现重要指标提供数据支撑、决策支撑和运营支撑的必备工作。同时，随着未来社区建设运营的深入发展，其所需要的数据越来越多，也越来越全面，这给市场调研提出了新的要求。未来社区市场调研主要是为解决未来社区建设运营中存在的重难点问题提供依据和支持。目前，尚未有一个成熟的未来社区市场调研模式可供借鉴。这需要我们认真分析当前形势下未来社区所面临的各种问题，以问题为导向，探索市场调研的新模式。
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市场调研对未来社区建设运营的重要性
对于未来社区的建设运营而言，市场调研的重要性犹如情报侦查对于*事指挥。不做系统客观的市场调研与预测，缺少足够有效量化数据的支撑，仅凭经验或不完备的信息，就作出各种决策，既不科学合理，也是非常危险的。市场调研的重要性主要表现在四个方面：1.为决策提供基础信息；2.弥补信息不足的缺陷；3.搜集外部信息；4.预判市场环境变化。
市场调研需要对市场环境等多维度信息的收集，依托科学方法手段开展数据分析，为未来的社区场景落地等要求提供以下支撑：
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数据支撑
未来社区市场调研通过采集大量样本基数，将规范的数据按照维度整理、录入，然后进行建模；对不规范的数据先开展一些定性处理，然后再用工具进行技术分析。
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决策支撑
未来社区市场调研通过采集全面的样本内容，九大场景功能业态、居民生活需求和设施配置，为决策提供支撑信息。
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运营支撑
未来社区运营重视用户体验，提供差异化的服务等内容都需要市场调研充分了解市场内部和外部环境，对客户信息进行管理、分析与处理等。
未来社区的市场调研重点围绕着实现项目选址的可行性、九大场景的指标落地和项目资金平衡等目标，通过对市场环境等多维度信息的收集，依托科学方法手段开展数据分析，为未来社区全周期的策划、设计、建设与运营提供量化数据支撑，从而达到实现各方主体之间、主体与市场之间的“共谐”。
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未来社区建设运营的重难点
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需求难明确
未来社区住户构成复杂，其中有回迁居民、引进人才、商品房住户等，如果不通过市场调研了解各类人群的生活、消费、创业等需求，违背了未来社区“人本化”的价值目标。
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场景难落地
未来社区业态丰富、场景复杂，其中有商业部分的创业办公、酒店、人才公寓、商业和公益性空间等。各业态和场景的消费客群和服务对象均存在差异。如果不通过市场调研无法准备了解潜在消费者和服务对象的真实需求，对未来社区的运营造成阻碍。
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资金难平衡
未来社区要实现“基本物业服务居民零付费”前提下的资金平衡难度大，未来社区是开放式社区，相比传统社区物业运营成本更高。物业服务成本是运营阶段的主要支出，如果不通过市场调研合理的进行业态定位和产业引进，在不收取基本物业费的情况下，用经营性物业的收入不能平衡运营的各项支出，难以实现运营期的资金平衡。
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市场调研拟解决的主要问题
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解决需求难明确未来社区住户构成复杂，有回迁居民、引进人才和社会人员多种类型。不同住户在年龄结构、家庭结构、文化背景等方面均有差异，对于未来社区的住宅产品及配置标准需求的差异性很大。因此，在住宅设计之前调研不同属性人群的消费能力和真实需求是一项必要的环节。
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解决场景难落地
传统社区最大的差异在于未来社区承载着九大场景的落地，主要包括邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理九个场景。如何将场景落实到居民的生活之中，满足居民的真实需求，解决居民的生活痛点，必须通过对九大场景的产业发展和居民的生活需求调研来实现九大场景的落地。
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解决资金难平衡
未来社区在不收取居民基础物业费的情况下，用经营性物业的收入来平衡运营的各项支出，因此商办空间比例大、自持比例高。对各业态的定位、策划与布局进行整体筹划是社区可持续发展的关键。因此，未来社区需聚焦于后续商业、办公的良性运营，在前端就深度考虑商业、办公的规模形态、空间布局和品牌定位商办业态的定位。
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市场调研主要内容
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试点选址前期调研
通过对未来社区项目所在城市及区域经济发展、城市规划、城市住宅市场容量和供求关系、*策导向、交通环境、人文历史、拆迁安置居民意愿进行全面调研与系统分析，全面掌握安置居民人口结构、收入来源、安置需求等信息，满足建设运营期的资金平衡、回迁人数、人才引进数和以TOD导向的高强度开发等目标。在此基础上，对未来社区选址提供科学决策依据。
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商办业态定位
通过定位城市商圈、分析城市商业总况、发展现状、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营能力、可比类似竞争业态现状、竞争程度和未来商业供应量，描述周边商业氛围，分析市场需求。以商业需求和市场依托为导向，用客观市场调研为未来社区商办提供可行性的面积配比、业态定位、品牌选择等咨询服务，为未来社区商业的招商和运营管理工作提供指导方向，能最大程度保障未来社区商业可持续稳定运营。
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住宅户型配比和配置标准调研
通过对城市住宅市场主力户型、面积大小、价格区间、产品配套、社区配套、销售情况、客源状况的统计，结合地方产业结构和人才引进*策分析，在未来社区实施阶段做好产品设计方案，满足回迁居民和引进人才的现实需求；同时根据引进人才的需求为业主制定*策提供建议。
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建设运营资金测算调研
建设期资金测算：通过对住宅消费市场的容量及供求关系、经济与居民购买力、项目周边近期住宅成交价、区域地价水平及未来住宅市场的供应量、项目交通便捷性、项目竞争优势等因素进行详尽的分析，为未来社区的建设期的资金测算提供数据支持，为未来社区落地的合理性提供科学依据。
运营期资金测算：通过定位城市商圈、分析城市商业总况、发展现状、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状、竞争程度和未来商业供应量，描述周边商业氛围，分析市场需求。对未来社区的商办业态种类、品牌定位以及自持比例提供数据支持，为未来社区运营阶段商业收入平衡居民基础物业费的实现提供依据。
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九大场景相关市场调研
通过调研当地居民对邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理场景痛点和需求，明确各场景的目标愿景、功能业态、设施配置标准、机制创新举措、组织方式等内容，打造大众创新、终身学习、全民康养、智慧交通、循环无废、数字化治理的未来社区提供咨询建议，落实未来社区九大场景指标。为打造未来社区特色场景亮点，推动各场景集聚融合发展，形成集群与辐射效应和打造示范性标杆未来社区项目形象提供支持。
结语
conclusion
市场调研围绕未来社区试点项目建设运营场景系统的要求，详细梳理33项约束性和引导性指标内容，按照以技术集成推动九大场景落地为目标，充分依托市场调研数据，深入分析试点建设项目的实际情况、所在地产业布局、全产业链发展水平、技术创新与指标要求等各项要素，全面对照未来社区联盟技术解决方案库，进行比选分析。依托科学方法手段开展数据分析，为未来社区全周期的策划、设计、建设与运营提供量化数据支持。五洲管理依托未来社区全过程咨询服务先发优势，有效调研，科学决策，助力未来社区建设运营顺利推进。
THEEND
作者：技术研发中心王遥安栋梁
审核：鲁嘉
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